La ley de alquileres sancionada en 2020 agravó problemas previos y creó otros nuevos. Ha sido, además, un emblema de la incapacidad de la dirigencia para enmendar errores.
Los aspectos más cuestionados fueron el alargamiento del plazo de los contratos para vivienda de dos a tres años. Y un sistema de indexación anual que combina el índice de precios y la variación de los sueldos en blanco.
El paternalismo de los legisladores buscaba amparar a los inquilinos. El resultado fue, previsiblemente, el opuesto. Los propietarios no alcanzan a recuperar la pérdida de rentabilidad causada por la inflación. El inquilino se beneficia a medida que sus ingresos se van actualizando durante el período de congelamiento. Y se perjudica cuando debe afrontar de golpe la suba, usualmente superior a la evolución de sus ingresos.
El perjuicio mayor sobreviene al final del contrato. Los locadores aumentan exageradamente los nuevos alquileres, para cubrirse de la depreciación futura. O directamente retiran las viviendas del mercado. Y a menor oferta, precios más altos.
Una investigación del economista Gastón Utrera dimensionó la magnitud del problema en Córdoba. Desde la sanción de la ley, se retiraron del mercado cuatro de cada diez viviendas ofrecidas en locación. Y los montos de los nuevos alquileres se incrementaron en promedio un 170% por encima del valor del contrato vencido.
Ayer fracasó en la Cámara de Diputados el cuarto intento de rectificar la normativa. El oficialismo y la izquierda bloquearon una iniciativa de la oposición para derogarla. En los tres años previos naufragaron todos los esfuerzos para consensuar una síntesis de varios proyectos de ley. Prevalecieron el dogmatismo ideológico y la mezquindad política.
Lo curioso es que el régimen fallido, cuya autoría pertenece al entonces senador del Pro Daniel Lipovetzky, tuvo amplio consenso, transversal a oficialistas y opositores. Ahora prevalece la confrontación, que termina blindando el error.
El intervencionismo disfuncional del Estado en los contratos de alquiler es una piedra con la cual la política tropezó demasiadas veces. El economista Juan Carlos de Pablo inventarió una sorprendente cantidad de regulaciones concebidas para proteger a los inquilinos. Relevó 106 leyes, decretos, resoluciones ministeriales y comunicaciones del Banco Central en los últimos 100 años. Casi siempre con idéntico resultado.
Puro voluntarismo de una cultura política impregnada de creencias populistas, que buscan atajos inviables para corregir problemas estructurales.
El déficit habitacional afecta a 3,8 millones de familias. La consultora Reporte Inmobiliario estimó que el sueldo promedio en abril alcanzaba para comprar un cuarto de metro cuadrado construido. Y que adquirir una vivienda insume un sueldo completo durante 13 a 20 años. El resultado, en los últimos seis años la cantidad de vivienda propia se redujo en 6,4%, según un estudio de la Universidad Austral.
Los desequilibrios macroeconómicos amplifican la brecha entre oferta y demanda de inmuebles. La imprevisibilidad y la inflación penalizan la inversión. La inflación y la falta de crecimiento –ya van 12 años de retroceso en el producto por habitante– destruyen el ingreso de las familias. El Estado absorbe 9 de cada 10 pesos de la capacidad prestable de los bancos, para financiar el déficit o retribuir la inmovilización del exceso de pesos.
La barrera de acceso a un alquiler –no ya a la vivienda propia– es cada vez más alta. El sentido común indica evitar regulaciones que la levantan aún más. Pero los hechos indican que ese es un bien escaso en el Congreso.
Fuente: Mitre
